Как правильно решить судьбу обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды |
Нередко в арендных правоотношениях стороны применяют такой способ обеспечения исполнения обязательства, как обеспечительный платеж.
В настоящее время практика выработала устойчивый подход к обеспечительному платежу и к его особой цели — удовлетворению требований кредитора в случае нарушения должником обусловленного договором обязательства. При этом наблюдается определенная динамика развития данного способа обеспечения исполнения обязательства. Стороны продолжают конструировать новые подходы в его применении, например, модель невозвратного обеспечительного платежа, переквалификация обеспечительного платежа в платеж другого назначения и т.п.
С активным применением данного инструмента обеспечения исполнения обязательства связана и актуальность вопросов, возникающих в ситуации, когда арендодатель отчуждает объект аренды, например:
1. Какова судьба обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды?
2. Должен ли в такой ситуации прежний арендодатель возвращать обеспечительный платеж? Если да, то кому — арендатору либо уже новому арендодателю?
3. Может ли арендатор или новый арендодатель требовать от прежнего арендодателя возврата обеспечительного платежа и на каком основании?
Практика показывает, что в настоящее время в большей степени данные вопросы волнуют именно новых собственников (новых арендодателей), поскольку обеспечительный платеж по своей сути обслуживает исключительно их экономические интересы.
Однако отмеченные вопросы могут волновать не только нового собственника (нового арендодателя), но и иных субъектов, в частности, бывшего собственника (прежнего арендодателя) и арендатора, так как определением судьбы обеспечительного платежа при отчуждении объекта аренды могут быть затронуты, в том числе и их права.
Поэтому с целью минимизации рисков и возникновения спорных ситуаций предложенный в настоящем материале подход к вопросу возврата ранее уплаченного обеспечительного платежа будет актуален для всех субъектов аренды, как действующих, так и уже выбывших из договорных правоотношений.
Также следует отметить, что практическая значимость предложенного автором подхода может иметь значение при разрешении споров в том случае, если в договоре были использованы условия, когда
(1) сумма обеспечительного платежа выполняла роль обеспечения исполнения основного обязательства, то есть уплаты арендной платы;
(2) сумма обеспечительного платежа могла засчитываться арендодателем в счет арендной платы за последний месяц аренды;
(3) сумма обеспечительного платежа подлежала возврату при досрочном расторжении договора аренды либо при одностороннем мотивированном отказе от его исполнения.
ПРИМЕР
Допустим, что между стороной «А» (арендодатель) и стороной «Б» (арендатор) заключен договор аренды недвижимости сроком на 3 года. До передачи объекта аренды по передаточному акту сторона «Б» уплатила стороне «А» сумму обеспечительного платежа, равную месячному размеру арендной платы.
Впоследствии сторона «А» (прежний арендодатель/продавец) как собственник объекта аренды заключила со стороной «В» (новый арендодатель/покупатель) договор купли-продажи недвижимого имущества.
Также допустим, что ни в договоре аренды, заключенном между стороной «А» и стороной «Б», ни в договоре купли-продажи, заключенном между стороной «А» и стороной «В», каких-либо условий (например, о том, что обеспечительный платеж сохраняется у прежнего арендодателя или входит в цену недвижимости) относительно судьбы обеспечительного платежа на случай смены собственника объекта аренды не содержалось.
Как видим из представленной фактуры, в правоотношениях между сторонами «А» и «Б» обязательство арендатора (стороны «Б»), связанное с обеспечительным платежом, фактически было исполнено прежнему арендодателю (стороне «А»).
В то же время сам прежний арендодатель (сторона «А») вслед за принятием от арендатора (стороны «Б») обеспечительного платежа, реализовав объект аренды, вышел из этого обязательства и, как следствие, уже более не связан с его обязательными условиями.
Таким образом, получаем казус, при котором между некоторыми его участниками отсутствует какая-либо правовая связь.
В свою очередь, это может означать, что при наступлении определенных условий, являющихся основанием для засчитывания обеспечительного платежа в счет исполнения соответствующего обязательства, либо обстоятельств, влекущих возврат обеспечительного платежа арендатору, для стороны, выбывшей из договора, обязанностей по осуществлению указанных выше действий по отношению к арендатору, уже более не существует, поскольку данное лицо не является ни стороной договора, ни стороной какого-либо обязательства из него возникшего.
Осложняется данная ситуация еще и тем, что при отчуждении объекта аренды правоположения, содержащиеся в п. 1 ст. 353, ст. 588 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), проблему перехода прав и обязанностей, возникших из договора аренды, включая судьбу обеспечительного платежа, прямо не разрешают.
Напомним, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 288 ГК). Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 289 ГК).
Так, арендодатель по отношению к арендатору также является и должником, и кредитором, соответственно, наделен не только правами, но и определенными обязанностями.
В свою очередь, норма п. 1 ст. 353 ГК регулирует лишь переход прав кредитора (право требования), тогда как при смене арендодателей, в случае отчуждения объекта аренды, происходит не только переход прав арендодателя как кредитора, но и переход всех его обязанностей как должника.
Соответственно, норма п. 1 ст. 353 ГК не охватывает одновременную передачу (перехода) всего комплекса прав и обязанностей по договору от одного арендодателя к другому.
Не раскрывает такую возможность и норма ст. 588 ГК, что в определенной степени также создает некую неопределенность в данном вопросе.
Тем не менее отсутствие в ст. 588 ГК прямого указания на полный переход прав и обязанностей арендодателя к другому лицу не блокирует возможность соответствующего перехода, поскольку при сохранении договора аренды в силе и выбытии ее стороны из правоотношения на место выбывшего арендодателя по смыслу ст. 579 ГК становится то лицо, которое является собственником объекта аренды, то есть происходит замена арендодателей.
При такой замене соответственно сохраняются все права и обязанности сторон, возникшие из договора, так как смена субъектного состава договорного обязательства не влечет за собой изменения иных обязательств, возникших из договора аренды. При таких обстоятельствах договор аренды продолжает существовать по своему обязательственному содержанию в неизмененном виде (принцип следования прав и обязанностей за объектом аренды).
Таким образом, если смена собственника объекта аренды влечет замену арендодателя, то с данной заменой связан переход всех прав и обязанностей (обязательств), которые были обусловлены договором аренды. Иными словами, такая ситуация приводит к переходу всех обязательств по договору не иначе как в силу закона.
Поэтому на случай смены арендодателей ст. 588 ГК предусматривает сохранение для нового арендодателя полного объема прав и обязанностей по договору, которые фактически существовали к моменту смены сторон. Данный вывод объясняется тем, что арендным правоотношениям присущ эффект следования.
В связи с этим с момента перехода права собственности на объект аренды к другому лицу прежний арендодатель фактически выбывает из договорных правоотношений с арендатором независимо от того, вносились ли в связи со сменой сторон какие-либо изменения в договор аренды или нет.
При таких обстоятельствах к новому арендодателю не может перейти какое-либо отдельное право (требование) выбывшего арендодателя, поскольку это значительно ущемляло бы его правовое положение по сравнению с прежним арендодателем. В связи с этим позицию Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь, содержащуюся в абз. 3 п. 28 постановления Пленума от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — Постановление № 1), а также в разъяснении от 15.06.2009 № 02-43/1371 «О применении статьи 588 Гражданского кодекса Республики Беларусь» (далее — Разъяснение), правильнее рассматривать как уточнение момента возникновения соответствующего права, нежели ограничительное толкование по вопросу перехода прав и обязанностей арендодателя к другому лицу.
Иное толкование позиций Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь приведет к некой нелогичности, когда право (требование) на получение арендной платы новый арендодатель приобретает, а другие права и обязанности, характерные для договора аренды, — нет. Дальнейшее развитие данной логики приведет к тому, что иные права, за исключением прав на получение доходов, не переходят к новому арендодателю, а остаются где-то за скобками вне сохраненного в силе договора аренды.
Понимая абсурдность такой логики, автор будет придерживаться той позиции, что при смене собственника объекта аренды (в силу эффекта следования) осуществляется неразрывный переход прав и обязанностей (обязательств) от прежнего арендодателя к новому арендодателю.
Итак, внеся ясность в вопрос о переходе прав и обязанностей в связи с заменой арендодателей, связанной с отчуждением объекта аренды, стал определенным тот факт, что все договорные обязательства из аренды, включая права и обязанности в отношении обеспечительного платежа, для нового состава сторон остаются в неизменном виде.
Соответственно если ставить вопрос о возврате обеспечительного платежа, то данная сумма должна быть возвращена прежним арендодателем в адрес нового арендодателя в силу следующего.
Во-первых, если к новому арендодателю переходит право собственности на объект аренды, а обеспечительный платеж продолжает обеспечивать надлежащее исполнение арендатором договорных обязательств, то при таком положении дел обеспечительный платеж фактически будет связан с вещью и с ее обслуживанием. Поэтому сумма, уплаченная в счет обеспечительного платежа, должна находиться в денежной (имущественной) массе нового арендодателя, поскольку только новый арендодатель, будучи собственником имущества, может удовлетворить свои требования, возникшие из договора аренды, за счет обеспечительного платежа и (или) запустить данные средства на обусловленные договором нужды.
К примеру, если в договоре аренды обеспечительный платеж разрешал в том числе задачи возмещения ущерба, причиненного объекту аренды и (или) имуществу находящегося в нем, то нахождение денежных средств у прежнего арендодателя будет необоснованным ввиду того, что обеспечительный платеж согласно условиям договора и по смыслу ст. 933 ГК должен компенсировать ущерб, причиненный имуществу, которое принадлежит уже новому арендодателю.
Во-вторых, при той ситуации, когда договором аренды предусмотрено условие, согласно которому обеспечительный платеж может засчитываться в счет арендной платы за последний месяц аренды, то никаких оснований для нахождения обеспечительного платежа у прежнего арендодателя также не имеется, поскольку у обеспечительного платежа наряду с основной функцией возникает еще и дополнительная.
Так, если на момент заключения договора аренды стороны не могут конкретно установить, наступит ли обязательство, являющееся основанием для засчитывания обеспечительного платежа в счет возникшего обязательства или нет, то при таком условии обеспечительный платеж будет выполнять уже двойную задачу: первая — это способ обеспечения; вторая — это арендный платеж.
Следовательно, до наступления момента возникновения обязанности по внесению последней арендной платы обеспечительный платеж будет выполнять функцию обеспечения исполнения обязательства, а после возникновения данной обязанности функция обеспечения будет прекращаться с одновременным преобразованием обеспечительного платежа в платеж другого значения, который по своей природе является не чем иным, как авансовым платежом по аренде, то есть реальным доходом нового арендодателя.
Здесь справедливо учесть норму, отраженную в абз. 3 ч. 1 п. 28 Постановления № 1, согласно которой с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на объект аренды независимо от того, ставился ли вопрос об изменении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
А раз так, то поскольку право на получение дохода в виде арендной платы у прежнего арендодателя с момента перехода права собственности на объект аренды утрачивается, то обеспечительный платеж, будучи доходом нового арендодателя, должен быть возвращен последнему несмотря на то, что он фактически был перечислен в адрес прежнего арендодателя.
Таким образом, при условии, когда сумма обеспечительного платежа кроме всего прочего выполняла роль платежа иного значения, а именно, преобразовывалась в арендный платеж за последний месяц аренды, нахождение обеспечительного платежа у прежнего арендодателя по смыслу ст. 577, 579, 585 ГК будет необоснованным, поскольку именно новый арендодатель как собственник имущества вправе получать доход от его сдачи в аренду, а право предыдущего собственника (прежнего арендодателя) на получение дохода утрачивается с того момента, когда осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объект аренды к покупателю (новому арендодателю).
Как следствие, при невозврате прежним арендодателем суммы обеспечительного платежа новому арендодателю указанная сумма может быть взыскана последним по правилам о неосновательном обогащении (гл. 59 ГК), потому как удержание обеспечительного платежа прежним арендодателем не обосновано ни в силу законодательства, ни в силу сделки.
Что касается определения срока возникновения обязательства по возврату обеспечительного платежа, то здесь важное значение имеет момент перехода права собственности на недвижимость. В связи с этим, если иное не определено соглашением сторон, обязанность по возврату обеспечительного платежа от прежнего арендодателя новому арендодателю возникает не с момента наступления какого-либо условия, являющегося основанием для его засчитывания, а с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект аренды от продавца (прежнего арендодателя) к покупателю (новому арендодателю), поскольку, как уже было отмечено, именно с данного момента к новому арендодателю переходят все права и обязанности в отношении обеспечительного платежа.
Раскрывая вопрос о том, кто из арендодателей (прежний или действующий) обязан возвратить обеспечительный платеж арендатору в случае расторжения договора ранее установленного срока, необходимо отметить, что здесь ключевое значение имеет сохраненное в силе условие договора, которое обязывает именно арендодателя к осуществлению данного действия при наступлении определенных обстоятельств либо предъявлении к нему соответствующего требования со стороны арендатора.
Как уже было отмечено, при смене собственника объекта аренды договор сохраняет свою юридическую силу. Соответственно, для арендатора не имеет принципиального значения сам факт смены арендодателей, поскольку по смыслу ст. 288 ГК в договорном обязательстве по возврату обеспечительного платежа должником будет именно арендодатель, то есть новый собственник.
Иная позиция по данному вопросу должна отвергаться ввиду того, что сам факт смены арендодателей при отчуждении объекта аренды не должен лишать арендатора права на возврат обеспечительного платежа. В этом смысле нормы ст. 588 ГК по большей части защищают права и интересы именно арендатора, которые не должны ухудшиться в связи со сменой арендодателя.
Соответственно, вместе с правом собственности на объект аренды к новому собственнику переходит в том числе и обязанность по возврату арендатору обеспечительного платежа. Как следствие, требование о возврате обеспечительного платежа арендатор должен предъявлять не к тому лицу, которому данный платеж был фактически уплачен, а новому собственнику, которым является новый арендодатель.
Резюмируя сказанное, хотелось бы оставить несколько рекомендаций в части регулирования правоотношений сторон на случай отчуждения объекта аренды при обеспечении арендного обязательства обеспечительным платежом:
-
заключая договор аренды и используя такой способ обеспечения, как обеспечительный платеж, сторонам договора необходимо согласовать условие, которым будет определяться порядок исполнения обязательства, возникшего из обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды;
-
если вы арендатор и вам стало известно о предстоящем отчуждении объекта аренды, есть смысл позаботиться об информировании участников данной сделки о необходимости наполнения ее содержания условием относительно судьбы обеспечительного платежа, а также напомнить о том, кому и в каком случае арендатор вправе предъявить требование по его возврату;
-
если вы арендодатель, то на этапе заключения договора купли-продажи объекта аренды необходимо прийти с покупателем к соглашению о механизме возврата обеспечительного платежа на случай предъявления соответствующего требования со стороны арендатора;
-
арендодателю, как действующему, так и последующему, а также арендатору во избежание спорных ситуаций в оптимальном варианте было бы логичным заключить трехстороннее соглашение, которым согласовать механизм и условия возврата обеспечительного платежа от прежнего арендодателя к действующему, а также от действующего арендодателя к арендатору.
До возникновения обязанности по внесению последней арендной платы обеспечительный платеж будет выполнять функцию обеспечения исполнения обязательства.
<...>