Новые подходы судов к разрешению споров, вытекающих из арендных правоотношений, направлены на защиту каждой стороны.

Экономика в любой стране, в том числе и нашей, стоит во главе угла. Это не раз подчеркивал Президент. На законное и добросовестное ведение бизнеса, сохранение производства и рабочих мест направлено внимание белорусских экономических судов. Так, арендные правоотношения остаются в числе самых востребованных и в то же время спорных. Найти справедливый баланс между защитой интересов бизнеса и государства, обеспечить взвешенный подход при рассмотрении дел без нанесения ущерба экономике призван очередной Пленум Верховного Суда. Подробнее об арендных спорах и новых подходах в их регулировании, отраженных в предстоящем постановлении Пленума, рассказала заместитель Председателя Верховного Суда, председатель судебной коллегии по экономическим делам Наталья Сарнавская.

— Почему именно сейчас возникла необходимость в столь масштабном обобщении Верховным Судом судебной практики?

— В принципе, законодательство, регулирующее арендные отношения, довольно стабильное, но значительные изменения произошли в Гражданском кодексе. Речь идет о нормах, посвященных договорам, сделкам, признанию их недействительными. В частности, включили много норм, отражающих добросовестность участников процесса. Если рассматривать шире, то аренда — это второй по востребованности вид договора (на первом месте — поставка). Мы видим, что с каждым годом все больше людей хочет заниматься бизнесом. Покупать помещение не всегда хватает средств, да и экономически это может быть не выгодно, поэтому выручает аренда.

— О чем чаще всего спорят арендаторы и арендодатели в суде?

— Чаще всего это, конечно, вопрос денег, то есть порядок платежей. Был в судебной практике вопиющий случай: предприятие взяло в аренду целое здание, организовало там производство уникальных труб, которое закрывало потребности в них сразу нескольких регионов страны. И в какой-то момент собственник помещения поставил ультиматум: повышение платы либо выселение. А ведь это дорогостоящее оборудование, рабочие места. Одномоментно нельзя просто взять и избавиться от предприятия, которое приносит пользу экономике. Суд в данном случае встал на сторону арендатора.

Арендаторы обращаются в суд, если арендодатель нарушает условия договора. Так, строительные организации часто командируют своих работников, снимая им жилье в другом городе. Заключается договор аренды. В одной из спорных ситуаций произошло так, что арендатор предупредил о том, что командировка завершилась раньше и необходимости в съеме квартиры больше нет. Строители съехали. Но владелец, злоупотребляя своими правами, намеренно уклонялся принимать жилье, чтобы те еще платили деньги за пользование помещением.

В проекте постановления Пленума будут даны четкие и понятные ответы на вопросы не только для судейского сообщества, но и для граждан и субъектов хозяйствования.

А если в арендуемом помещении произошел пожар, что делать и за какой период платить? А когда меняется владелец? Все случаи, которые я ранее перечислила, — непростые правовые ситуации. Для подготовки проекта постановления Пленума была проведена масштабная работа с привлечением экспертного научного сообщества вузов нашей страны. Юристы и экономисты высказали свою точку зрения.

— У бизнесменов часто встречается аргумент: «Вы подписали договор, значит, согласились с размером штрафа». Как суды будут решать споры, в которых размер неустойки очевидно превышает нарушенные условия сделки?

— Начать нужно с того, что взыскание неустойки может проходить разными способами. Можно через нотариуса учинить исполнительную надпись, и потом орган принудительного исполнения будет взыскивать долг. Еще одним способом является обращение в суд в порядке приказного производства. В этом случае суд не проверяет правильность расчетов, а выносит определение о судебном приказе, которое одновременно является и исполнительным документом. В приказном производстве вторая сторона о взыскании неустойки узнает уже по факту, когда списываются денежные средства.

Стоит отметить, что любой должник вправе обратиться в суд за уменьшением размера неустойки — и тот, кто уже исполняет решение, но, допустим, обжалует его, и тот, кто злостно уклоняется. При этом получается зачастую, что тот, кто соблюдает закон, оказывается в более проигрышной ситуации, нежели тот, кто уклоняется от его исполнения. Поэтому мы предложили в проекте постановления Пленума закрепить справедливый подход к взысканию неустойки при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств, вытекающих из договора аренды.

В случае нарушения обязательства лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку лишь при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно Гражданскому кодексу (пункт 3 статьи 314 ГК) уменьшение неустойки после ее уплаты не допускается. В то же время погашение неустойки при исполнении судебного постановления, исполнительного документа, в том числе путем списания в бесспорном порядке, не препятствует применению судом статьи 314 ГК.

Таким образом, мы будем соблюдать баланс интересов: не допуская неосновательное обогащение арендодателя и сохраняя жизнеспособность малого и среднего бизнеса.

— Какие еще маркеры недобросовестного поведения сторон в арендных спорах встречаются в судебной практике и как суд реагирует в таких ситуациях?

— Нередко при смене собственника объекта недвижимости новый владелец пытается принудительно изменить условия договора, например повысить арендную плату при отсутствии соответствующих положений в договоре. В ход идут методы давления: ограничение доступа в помещение, отключение коммуникаций вплоть до фиктивной своей ликвидации. В итоге арендатор остается на улице, арендодатель отменяет свое решение о ликвидации и заключает сделку с другим лицом на более выгодных условиях. Подобные манипуляции, направленные на вытеснение арендатора для последующей сдачи площади третьим лицам на более выгодных условиях, квалифицируются судами как злоупотребление правом. В проекте постановления Пленума учли и разъяснили и этот момент.

— На Ваш взгляд, помогут ли новые разъяснения стимулировать стороны к досудебному урегулированию конфликтов и какие главные посылы Верховный Суд хочет донести до судейского корпуса страны через предстоящее постановление Пленума?

— Договоры аренды — это реальный сектор экономики. Мы надеемся, что новые подходы субъекты хозяйствования воспримут правильно и будут более разумно выбирать тактику, всегда удерживая в голове мысль, что любое предприятие (маленькое или большое, не важно) — это прежде всего люди и их рабочие места.

Поэтому суды будут ориентированы на вынесение взвешенных, законных, справедливых и экономически обоснованных решений. Наша общая цель — сохранить жизнеспособность предприятий без нанесения ущерба экономике.

Подготовлено по материалам Верховного Суда Республики Беларусь