При «отвязке» от валюты арендной платы арендодатель требует увеличить ее размер: что делать? |
В связи с принятием Закона Республики Беларусь от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг» (далее — Закон № 197-З) приостановлено действие до 1 января 2024 г. ч. 2 п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) и ч. 2 ст. 11 Банковского кодекса Республики Беларусь (далее — БК) в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, то есть государством временно установлено требование законодательства об «отвязке» арендной платы от эквивалента в валюте. И многие частные предприятия и индивидуальные предприниматели столкнулись с ситуацией, когда арендодатель в связи с отвязкой договоров аренды от определения стоимости арендной платы в зависимости от курса доллара США предлагает пересмотреть стоимость арендной платы, значительно увеличив ее размер, в противном случае требует освободить занимаемое помещение, а арендатор не имеет ни технической, ни финансовой возможности освободить арендуемое помещение в связи с налаженным производственным процессом, приостановка которого нанесет значительные финансовые убытки. По сути, арендодатель ставит арендатора перед дилеммой, предлагая два варианта решения возникшей проблемы, ни один из которых не является приемлемым или предпочтительным.
Что делать?
В первую очередь, попытаться договориться с арендодателем, предложив продолжить договорные отношения на прежних условиях, заменив одну переменную на другую, например, привязку к курсу доллара США на привязку к индексу потребительских цен. Также можно предложить арендодателю установить арендную плату в твердом денежном выражении с единовременным применением повышающего коэффициента либо с единовременным применением установленной Национальным банком Республики Беларусь ставки рефинансирования относительно оплаченной средней арендной платы за последние три месяца и т. д. и т. п.
Кто виноват?
Рассмотрим следующую ситуацию.
Между ООО «Арендодатель» и ООО «Арендатор» заключен договор аренды офисного помещения сроком на один год до 1 января 2022 г. За четыре месяца до истечения срока договора аренды ООО «Арендодатель» направил письмо ООО «Арендатор», предложив последнему заключить дополнительное соглашение, в соответствии с которым изменяется порядок определения размера арендной платы с ее «отвязкой» от курса доллара США и определением ее в твердом денежном выражении. При этом предлагаемым к заключению соглашением размер арендной платы ООО «Арендодатель» предлагает увеличить в 3 (три) раза по отношению к размеру средней арендной платы, внесенной ООО «Арендатор» за последние три месяца, в противном случае, если ООО «Арендатор» откажется подписывать вышеуказанное соглашение, ООО «Арендодатель» потребует освободить арендуемое помещение. В обоснование к своим требованиям ООО «Арендодатель» сослался на ст. 4 Закона № 197-З, в соответствии с которой приостановлено действие до 1 января 2024 г. ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК и ч. 2 ст. 11 БК в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
По существу вышеуказанного предложения ООО «Арендодатель» об изменении порядка определения арендной платы и ее увеличении юристу ООО «Арендатор» необходимо обратить внимание на то, что ст. 4 Закона № 197-З ограничивает право сторон договора аренды формировать цену договора аренды в белорусских рублях в зависимости от курса доллара США, а не наделяет арендодателя правом требовать увеличения арендной платы либо увеличивать ее в одностороннем порядке относительно ранее уплаченных сумм арендной платы, колебания которой согласно официальному курсу Национального банка Республики Беларусь за предшествующие три месяца происходили в пределах 1 %. Так как в соответствии со ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями, ООО «Арендодатель» не вправе требовать существенного увеличения размера арендной платы без наличия на то законных оснований и иных оснований для изменения размера арендной платы, предусмотренных договором. В любом случае, если стороны не придут к соглашению, если ООО «Арендодатель» не согласится с вышеуказанными доводами, будет требовать досрочного расторжения договора аренды и освобождения занимаемого помещения, то следует знать, что в соответствии со ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом при наличии следующих оснований:
1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) арендатор существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Также следует учитывать, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь. Также следует отметить, что в соответствии со ст. 585 ГК, если договором не предусмотрено иное, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Подводя итог всему вышесказанному, в рассматриваемом случае требования ООО «Арендодатель» являются неправомерными и необоснованными. В случае недостижения сторонами соглашения о порядке формирования и размере арендной платы разрешить данный спор можно только в экономическом суде в определенном законодательством порядке, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь.
<...>