Войти Регистрация
Признание недействительной госрегистрации как способ защиты права собственности

Признание недействительной госрегистрации как способ защиты права собственности |

Автор Павел Бондюк, юрист адвокатского бюро «Хмылко, Ярмош и партнеры» Павел Бондюк, юрист адвокатского бюро «Хмылко, Ярмош и партнеры»
Номер № 1/2021
Количество просмотров 1103
Автор судебная практика, судебная практика, право собственности, право собственности, госрегистрация госрегистрация

Комментарии к постановлению СКЭД по делу № 3-5/2019/88А/607К от 12.06.2019.

Право собственности представляет неограниченное и исключительное господство лица над вещью. В общем смысле собственность — это квалифицированная форма обладания чем-либо. В идеальном же представлении право собственности есть то, что позволяет собственнику распоряжаться вещью по своему желанию, не нарушая при этом закон либо прав третьих лиц.

По общему правилу недвижимое имущество, права на него и сделки с ним подлежат государственной регистрации (ст. 131 Гражданского кодекса Республики Беларусь) (далее — ГК).

Модель действующего правопорядка относительно государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним предусматривает, что такая регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством соответствующего юридически значимого действия (п. 1 ст. 7, п. 1 ст. 8, п. 1 ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон № 133-З), то есть это некий элемент публично-правового регулирования в гражданском праве.

В связи с этим думается, что формулировка «признания и подтверждения государством» должна быть ориентирована на гражданский оборот и доверие общественности к тем данным, которые внесены в единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ).

Комментируемое постановление поднимает очевидную проблему такого способа защиты права собственности, как признание недействительной государственной регистрации.

В статье также рассмотрен вопрос о проблеме защиты доверия общественности относительно сведений и документов, содержащихся в ЕГРНИ, в частности, достоверности того, что субъект права, указанный в ЕГРНИ в качестве собственника недвижимого имущества, фактически является его владельцем.

Фабула дела

Между ЗАО «Э» (продавец) и ООО «М» (покупатель) 01.11.2016 заключен договор купли-продажи недвижимости.

Впоследствии между ООО «М» и гражданкой «Г» 27.04.2017 был заключен договор купли-продажи данного имущества.

Данный договор был зарегистрирован в ЕГРНИ 27.04.2017. В дальнейшем 12.06.2017 произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости к гражданке «Г».

Решением экономического суда города Минска от 10.07.2017 ЗАО «Э» признано банкротом и в отношении него открыто ликвидационное производство.

Решением этого же суда от 18.12.2017 по делу № 205-24/2017 заключенный между ЗАО «Э» и ООО «М» договор купли-продажи недвижимости от 01.11.2016 признан недействительным.

В последующем решением экономического суда Минской области от 28.06.2018 по делу № 101-5/2018 признаны недействительными государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости от 01.11.2016 и государственная регистрация перехода к ООО «М» права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Далее решением экономического суда города Минска от 22.10.2018 по делу № 217-24/2018 установлен факт ничтожности заключенного между ООО «М» и гражданкой «Г» договора купли-продажи недвижимости от 27.04.2017.

ЗАО «Э» в лице антикризисного управляющего, основываясь на вступивших в законную силу судебных постановлениях по вышеуказанным делам, заявило требование: 1) о признании недействительными государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости от 27.04.2017; 2) государственной регистрации перехода к гражданке «Г» права собственности на объект недвижимости; 3) о применении последствий недействительности государственных регистраций, обязав территориальное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру внести соответствующие изменения в ЕГРНИ.

Апелляционная инстанция экономического суда Минской области от 04.04.2019 признала недействительной государственную регистрацию договора купли-продажи от 27.04.2017 объекта недвижимости, заключенного между ООО «М» и гражданкой «Г», а также недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости к гражданке «Г», произведенную 12.06.2017. В удовлетворении остальной части требований было отказано.

Удовлетворяя заявленный иск апелляционная инстанция экономического суда Минской области руководствовалась ст. 8, 11, 168 ГК и  ст. 4, 101 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон № 133-З).

Как видно из обстоятельств дела, правовая позиция истца была построена на той конструкции, что последний юридически «уничтожил» всю цепочку сделок и их государственную регистрацию, в том числе регистрацию права, тем самым минуя классические способы защиты права собственности, вернул себе титул на спорное недвижимое имущество.

В свою очередь, защита ответчика была не столь прагматична и все доводы, и возражения были сведены к тому, что (1) истец фактически требует реституцию, а также, что (2) истец должен был обратится с виндикационным иском, при котором ответчик мог бы защищать свои права как добросовестный приобретатель. Также ответчик указывал, что (3) в рамках заявленных требований он фактически лишен права на судебную защиту.

Как видим, в данном деле косвенно упоминается о таких способах защиты права собственности, как реституция (возврат сторон в первоначальное положение), а также виндикация (требование невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества).

Отступая от основной темы данной статьи, следует отметить, что в юридическом сообществе имеется разные точки зрения относительно соотношения требований о реституции и виндикации. Так, есть мнение, что реституция в некотором роде может являться как самостоятельным требованием ввиду ее взаимообусловленности (реституционные обязательства носят встречный характер) либо быть разновидностью как виндикации, так и кондикции (неосновательного обогащения). Собственно, при таком подходе ссылка ответчика на виндикацию сама по себе не отменяет реституцию.

Также необходимо обратить внимание на ошибочность доводов ответчика относительно нарушения его прав со ссылкой на выбор истцом иного способа защиты своего права, чем виндикация.

Вместе с тем в конкретной ситуации по формальным основаниям в силу ст. 282 и 283 ГК бывший собственник (ЗАО «Э») не мог воспользоваться таким способом защиты, как виндикационный иск, и истребовать у действующего владельца недвижимого имущества, право собственности которого зарегистрировано.

Действующий правопорядок относит виндикационный иск к вещно-правовым способам защиты права собственности. Поэтому виндикация возможна при условии утраты владения, но не утраты права собственности. Однако после государственной регистрации право собственности на недвижимое имущество переходит к новому лицу вне зависимости от самого факта утраты владения. При таком положении дел вопрос о виндикации вещи не собственником, без особого указания в законе или, например, в разъяснении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь, видится весьма спорным.

...

Подробнее читайте в статье.

<...>


Полный текст документа находится в платном доступе только для зарегистрированных пользователей. Если у Вас уже есть доступ, пожалуйста, войдите в систему.

Войдите под своей учетной записью

Поделиться в соцсетях:

Возврат к списку



Свежие статьи
Сейчас читают

1. Как пополнить оборотку строительным организациям? Разрешено использовать 50% накопленного гарантийного фонда

Указом снижен размер резервирования средств, которые предназначены для исполнения подрядчиком своих обязательств по устранению недостатков строительных работ, выявленных в период гарантийного срока. Этот размер теперь будет 0,5% от стоимости работ вместо прежних 1,5%.

2. Крутой обсудил с бизнес-союзами предложения КГК по налогам для ИП

Заместитель главы Администрации Президента Дмитрий Крутой провел встречу с руководителями ведущих деловых ассоциаций, на которой обсуждались предложения КГК по изменению системы и порядка налогообложения ИП и сокращению наличного денежного оборота, а также вопросы формирования конкурентной среды и обеспечения равных условий деятельности для субъектов хозяйствования сферы ЖКХ. Были также подняты вопросы реализации положений Директивы №4.

3. С 9 июля в Беларуси вводится новый порядок регистрации резидентами валютных договоров

С 9 июля валютные договоры, заключенные c нерезидентами, резидентам Беларуси необходимо будет регистрировать на веб-портале, размещенном на официальном сайте Нацбанка. Регистрировать необходимо валютные договоры, сумма денежных обязательств на дату заключения которых не определена либо равна или превышает в эквиваленте 4 тыс. базовых величин для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Также постановлением от 12.02.2021 № 37 определен перечень валютных операций, при проведении которых валютный договор необходимо регистрировать.

4. Об эксперименте по непроставлению отметок таможенных органов

Решением Евразийского межправительственного совета от 17.07.2020 № 5 установлено, что с 1 марта 2021 г. при совершении в электронном виде таможенных операций, связанных с помещением товаров под таможенную процедуру таможенного транзита, дополнительно отметки таможенных органов в транспортных (перевозочных), коммерческих и (или) иных документах на бумажном носителе не проставляются.

5. Опубликованы Основы макропруденциальной политики Национального банка

Целью документа является разъяснение общественности применяемых подходов к проведению макропруденциальной политики в рамках формирования системы по обеспечению финансовой стабильности как одной из ключевых предпосылок для устойчивого экономического роста. В нашей стране создан Совет по финансовой стабильности, в состав которого входят представители Совета Министров, Национального банка и других госорганов.

6. Депутат: «Сбор за пересечение границы будут взимать не ранее следующего года. Если такое решение примут»

В начале года бурю обсуждений вызвало предложение ввести новый налог — за пересечение границы на авто хотят брать 87 рублей. Негодование вызвал сам факт взимания денег за передвижение автомобилиста за рубеж, факт возможности покинуть страну на машине только за плату. Во время круглого стола по вопросам законодательных нововведений подняли тему не самого существования налога, а в первую очередь сроков его реализации.