Уже очень скоро, а точнее, 23 июля 2024 г., вступят в силу основные положения нового Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З (далее — Кодекс). Рассмотрим нормы, которые напрямую затрагивают профессиональные интересы руководителей нестроительных отраслей и важны в текущей работе при решении вопросов относительно ремонта, модернизации и инвестиций в объекты.

Действие Кодекса распространяется на отношения в области градостроительной деятельности, а также на отношения в области архитектурной и строительной деятельности в отношении объектов строительства, их частей, а также на другие связанные с ними отношения.

Внимание на новую терминологию

Четко разграничены определения терминов «архитектурная деятельность», «градостроительная деятельность», «строительная деятельность».

Некоторые термины уточнены с учетом сложившейся практики их применения и смысла определения этих терминов. Так, например, уточнены термины «реконструкция объекта», «ремонт объекта» и др.

Предусмотрено введение новых терминов и их определений: «возведение объекта», «изыскательские работы», «модернизация объекта», «техническая модернизация объекта», «ремонтно-реставрационные работы» и др.

Термин «строительная деятельность» дополнен новыми видами: «модернизация объекта», «техническая модернизация объекта».

Вместе с тем из «строительной деятельности» исключен такой вид, как «благоустройство». «Благоустройство» оставлено как вид работ, но в рамках определенного вида строительной деятельности.

Если пока в еще действующем Законе Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Закон № 300-З) одним из видов строительной деятельности была «реставрация», то в Кодексе речь идет о «ремонтно-реставрационных работах» как о понятии, имеющем более широкое значение.

Кроме того, в Кодексе используются термины «инвестор», «научно-проектная документация на выполнение ремонтно-реставрационных работ на материальных историко-культурных ценностях» и «реставрация», но определения к ним в Кодексе не даются, поскольку для целей Кодекса понятие «инвестор» используется в значении, определенном Законом Республики Беларусь от 12.07.2013 № 53-З «Об инвестициях», термины «научно-проектная документация на выполнение ремонтно-реставрационных работ на материальных историко-культурных ценностях» и «реставрация» — в значениях, определенных Кодексом Республики Беларусь о культуре.

Финансирование и порядок включения затрат

В главе 11 Кодекса «Финансовое обеспечение архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» в  ст. 50 определяется, что финансирование архитектурной, градостроительной и строительной деятельности может осуществляться за счет средств юридических и физических лиц, а также иных источников, не запрещенных законодательством.

Статья 51 этой же главы Кодекса устанавливает порядок включения затрат на разработку предпроектной (предынвестиционной) документации при планировании осуществления инвестиций в возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, модернизацию, техническую модернизацию, снос объекта. Эти затраты включаются в сводный сметный расчет стоимости объекта как затраты, связанные с получением исходных данных; а в случае принятия заказчиком, застройщиком по результатам разработки предпроектной (предынвестиционной) документации решения о нецелесообразности и (или) необоснованности осуществления инвестиций в вышеназванные работы указанные затраты подлежат списанию за счет основного источника, предусмотренного на выполнение проектных и изыскательских работ.

Также в  главе 11 регулируются вопросы финансирования работ, связанных с устранением последствий строительной аварии (ст. 52 Кодекса), и вопросы финансирования строительства объектов магистральной инженерной инфраструктуры, распределительной инженерной инфраструктуры, распределительной транспортной инфраструктуры и вопросы возмещения затрат по их финансированию (ст. 53 Кодекса).

Сроки строительства

Кодекс содержит положения о том, как будет определяться продолжительность строительства, а также устанавливает порядок и предельные сроки приостановления строительства.

Кодексом закреплено, что порядок определения продолжительности строительства объекта и срока эксплуатации (службы) объекта будет устанавливаться строительными нормами, а датой начала течения продолжительности строительства объекта будет считаться дата начала строительства объекта, указанная в договоре строительного подряда или решении застройщика при выполнении строительно-монтажных работ собственными силами (п. 4, 5 ст. 86 Кодекса).

В настоящее время продолжительность строительства определяется как период времени от даты начала разработки предпроектной документации до даты приемки объекта строительства в эксплуатацию в установленном порядке. 

По информации Минстройархитектуры, за 2021–2023 гг. количество объектов сверхнормативного незавершенного строительства в Беларуси сократилось на 75 %. В 2021 году их было 4 465, а на 1 января текущего года стало 1 118. Непосредственно в 2023 году количество таких объектов сократилось на 36,8 %. 

Датой начала разработки предпроектной документации считают дату принятия заказчиком в строительной деятельности локального акта о разработке предпроектной документации собственными силами или с привлечением сторонней организации (примечание к п. 3.4 СП 1.03.11-2023).

Введенные с 18.12.2023 СП 1.03.11-2023 не содержат такого термина, как «нормативная продолжительность строительства», как в ранее действовавшем ТКП 45-1.03-122-2015. Теперь на объектах определяется только «оптимальная продолжительность выполнения СМР». Установлено, что продолжительность строительства объектов различного назначения определяют в соответствии с порядком, установленным Минстройархитектуры, и она включает оптимальную продолжительность выполнения СМР на объекте строительства (п. 4.1, 4.3 СП 1.03.11-2023). При этом оптимальная продолжительность выполнения СМР представляет собой период времени с даты, указанной в уведомлении о производстве СМР, до завершения всего комплекса работ и подписания последнего акта сдачи-приемки выполненных СМР (п. 3.3 СП 1.03.11-2023).

Течение продолжительности строительства объекта приостанавливается на период приостановления строительства либо консервации объекта незавершенного строительства (п. 6 ст. 86 Кодекса).

Действующий Закон № 300-З и новый Кодекс содержат идентичное определение приостановления строительства. Так, под приостановлением строительства понимается временное прекращение выполнения СМР по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительной деятельности, которое не влечет обязательного расторжения договора строительного подряда (подп. 1.51 п. 1 ст. 1 Кодекса, п. 1 ст. 62 Закона № 300-З).

Кодекс впервые предусматривает ограничение по количеству и сроку приостановления строительства.

Приостановление строительства в зависимости от сроков строительства, за исключением случаев приостановления строительства по жилым домам, можно будет осуществить (ч. 1 п. 2 ст. 100 Кодекса):

·              до 1 года — не более двух раз в течение срока строительства;

·              от 1 года до 2 лет — не более трех раз в течение срока строительства;

·              свыше 2 лет — не более четырех раз в течение срока строительства.

Приостановление строительства по жилым домам может осуществляться не более трех раз в течение срока строительства (ч. 2 п. 2 ст. 100 Кодекса).

Срок приостановления строительства по общему правилу не должен суммарно превышать 3 месяцев (ч. 3 п. 2 ст. 100 Кодекса). Однако местные исполнительные и распорядительные органы по заявлению заказчика, застройщика вправе разово продлить срок приостановления строительства дополнительно на срок до 2 месяцев (ч. 4 п. 2 ст. 100 Кодекса). Уведомление исполкома необходимо только при приостановлении строительства жилых объектов (п. 3 ст. 100 Кодекса).

Согласно действующим положениям продление срока строительства осуществляется путем изменения договора и заключения дополнительного соглашения. При этом в случае приостановления и возобновления строительства, а также внесения изменений в договоры подряда по срокам строительства необходимо дополнительно уведомлять орган строительного надзора в письменной форме в течение 10 рабочих дней.

Страхование рисков

Статья 4 Кодекса «Страхование при осуществлении архитектурной и строительной деятельности» регулирует вопросы страхования рисков при осуществлении архитектурной и строительной деятельности.

Данная статья охватывает риски, которые могут возникнуть у субъектов хозяйствования при разработке проектной документации, возведении, реконструкции, модернизации, технической модернизации, капитальном ремонте объекта, ремонтно-реставрационных работах, оказании инженерных услуг. Кодексом предусмотрена добровольная форма проведения страхования.

При этом добровольная форма проведения страхования позволяет сохранить возможность оперативного реагирования на потребности строительного рынка и внесения соответствующих изменений в условия страхования и систему тарификации, вместе с тем внедряя элемент управления качеством строительства за счет разных объема и стоимости страхования для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по разработке проектной документации, возведению, реконструкции, оказанию инженерных услуг в отношении объектов строительства, исходя из их деловой репутации и истории осуществления строительной деятельности.

Согласно Положению о страховой деятельности в Республике Беларусь, утвержденному Указом Президента Республики Беларусь от 25.08.2006 № 530, условия, на которых заключается договор добровольного страхования, определяются в правилах соответствующего вида страхования, утвержденных страховщиком либо объединением страховщиков.

В связи с этим в абз. 1 ст. 4 Кодекса предусмотрено, что юридическими лицами, физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, могут заключаться договоры добровольного страхования на условиях правил добровольного страхования, утвержденных страховщиком либо объединением страховщиков.

Кроме того, для субъекта строительной деятельности остается возможность выбора инструментов управления своими рисками, в том числе через использование других, нежели страхование, финансовых инструментов (банковская гарантия, гарантийный депозит и др.), исходя из размера затрат по их приобретению и обслуживанию.