Обеспечительный платеж при смене собственника: судьба «sui generis» |
В прошлом году в статье Павла Бондюка «Как правильно решить судьбу обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды» («Финансовый директор», № 9, 2021) мы рассмотрели актуальные вопросы из практики. В этом номере автор продолжает данную тему и делится неожиданными и необычными подходами, а также результатами дискуссии в профессиональном сообществе.
Мы уже обращали внимание, что в настоящее время практика выработала устойчивый подход к обеспечительному платежу и к его особой цели — удовлетворению требований кредитора в случае нарушения должником обусловленного договором обязательства. При этом наблюдается определенная динамика развития данного способа обеспечения исполнения обязательства. Стороны продолжают конструировать новые подходы в его применении.
Напомним наши краткие выводы:
1. положение ст. 588 ГК выводит общий принцип «купля не ломает аренду»;
2. принцип, изложенный в ст. 588 ГК, предусматривает юридическую передачу права аренды, существовавшую на момент продажи имущества, покупателю, в целях защиты арендатора;
3. покупатель недвижимости «вступает» в существующий договор аренды в том виде, в каком он существует, т. е. со всеми правами и обязанностями прежнего арендодателя;
4. при «вступлении» покупателя в договор аренды данный договор продолжает действовать независимо от того, были ли в него внесены изменения;
5. «вступление» в положение арендодателя обеспечивается посредством отчуждения объекта аренды;
6. положение ст. 588 ГК, защищающее арендаторов, в виде исключения нарушает общий принцип, согласно которому права и обязанности возникают только между сторонами, участвующими в соответствующих договорных отношениях.
Так, необходимо прежде всего отметить, что с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся объектом аренды, прежний арендодатель теряет всякую договорную и обязательственную связь с арендатором. Это очень важная позиция, вокруг которой можно выстраивать множество иных суждений.
Из смысла ст. 588 ГК вытекает, что новый арендодатель вступает в права и обязанности прежнего арендодателя, вытекающие из договора аренды, заключенного в то время, когда собственником был прежний арендодатель. То есть при смене собственника объекта аренды арендодатель в своем роде производит замену стороны в договоре. Арендодатель передает свое «договорное положение» новому собственнику со всей совокупностью прав и обязанностей по договору аренды.
Соответственно, все требования, связанные с исполнением договора, включая требование о возврате обеспечительного платежа, арендатор может заявлять тому лицу, с которым он связан договором, т. е. новому арендодателю. Тот факт, что обеспечительный платеж был перечислен (передан) арендатором прежнему арендодателю, при разрешении вопроса о его возврате новым арендодателем в силу ст. 588 ГК никакого значения не имеет.
Все прекрасно понимают, что в ГК нет указания на «право следования» в аренде и передачу «договорного положения», но как правильно указал Антон Лихуто в одной из дискуссий по данной теме, конструкция ст. 588 ГК — это своего рода «sui generis» (латинское выражение, обозначающее уникальность правовой конструкции), и с таким выводом трудно спорить.
Это уникальная в своем роде правовая конструкция, согласно которой не осуществляются уступка прав (ст. 353 ГК) и перевод долгов (ст. 362 ГК), возникших из договора аренды. В рамках ст. 588 ГК третье лицо (новый арендодатель) «вступает» в положение арендодателя по обязательственному отношению, возникшему из договора аренды посредством отчуждения объекта аренды.
Что означает «вступление» в положение арендодателя по обязательственному отношению?
На взгляд автора, суть такого «вступления» сводится к следующему. Как известно, договор аренды, являясь двухсторонним договором, включает в себя два базовых обязательства, а именно: 1) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование; 2) арендатор обязан оплачивать пользование имуществом. Данные обязательства являются основными, так как удовлетворение интереса в получении названного предоставления является для сторон главной целью, ради которой договор аренды и заключался.
При этом базовыми обязательствами договор аренды не ограничивается и из него возникают и другие обязательства, которые в контексте конкретного договора носят лишь дополнительный, организационный характер. Более того, договор аренды создает также и множество самых различных прав и обязанностей, которые тем или иным образом связаны с базовыми и иными обязательствами сторон (например, проведение арендодателем капитального, а арендатором текущего ремонта или обязательства арендатора вернуть предмет аренды).
Соответственно, при «вступлении» в положение арендодателя происходит переход в правах и обязанностях не только в отношении двух названных базовых обязательств, а в отношении всего объема прав и обязанностей (обязательств), возникших из договора аренды. А раз так, то с переходом права собственности на имущество к новому арендодателю происходит передача всего обязательственного отношения в целом.
При отчуждении объекта аренды новый арендодатель «вступает» в договор аренды в том виде, в каком он существует, включая базовые и иные обязательства, а также весь набор договорных прав и обязанностей. Сюда же, по общему правилу, относится и обязательство арендодателя по возврату обеспечительного платежа.
Согласно обязательству кредитор, которому причитается исполнение по обязательству, вправе требовать исполнения от должника. Обязательство связывает конкретных лиц — должника и кредитора. С момента «выхода» прежнего арендодателя из договора аренды его договорная связь с арендатором утрачивается. А если прежнего арендодателя и арендатора больше не связывает договор, то и оснований для исполнения обязательства по возврату обеспечительного платежа также не имеется. В таком случае предыдущий арендодатель не связан договорным обязательством по передаче обеспечительного платежа арендатору.
Таким образом, обеспечительный платеж подлежит возврату новым арендодателем, поскольку, как было указано, все обязательственное отношение, включая обязательство по возврату обеспечительного платежа, с переходом права собственности на вещь перешло к новому арендодателю.
Прежний арендодатель с момента «выхода» из договора аренды является уже третьим лицом и никакого отношения к арендатору не имеет, происходит утрата экономической взаимосвязи, которая ранее связывала прежнего и нового арендодателя.
Развивая поднятую тему, можно пойти еще дальше и попытаться раскрыть вопрос о судьбе арендной платы, которая должна была быть получена прежним арендодателем за пользование имуществом (объектом аренды) до его отчуждения.
Как представляется, смена арендодателей при переходе права собственности на объект аренды должна предоставлять возможность (право) новому арендодателю предъявлять к арендатору требования об уплате задолженности по арендной плате, возникшей до перехода права собственности на объект аренды к новому арендодателю.
Данный тезис также объясняется конструкцией «права следования» и передачей «договорного положения», когда собственник должен получать весь комплекс договорных прав и обязанностей с уже возникшими требованиями о внесении арендной платы.
В таком случае ранее возникшие обязательства также должны подчиняться логике «права следования» и передачи «договорного положения». Новый арендатор, если иное не предусмотрено соглашением при отчуждении объекта аренды, должен получать и возникшие к моменту передачи «договорного положения» требования об оплате арендной платы за прошедшие периоды пользования арендованным имуществом.
Как представляется, прежний арендодатель не вправе требовать взыскания арендной платы с арендатора за период до отчуждения объекта аренды, так как прежний арендодатель «выбывает» из арендных правоотношений с участием арендатора в момент отчуждения объекта аренды.
При ближайшем рассмотрении правовая позиция прежнего арендодателя о взыскании арендной платы будет явно безосновательна. Прежний арендодатель не сможет обосновать свои требования, ссылаясь на договор аренды, в рамках которого возникла обязанность по уплате арендных платежей, поскольку данный договор с момента перехода права собственности на объект аренды действует и регулирует правоотношения, в которых прежний арендодатель стороной договора уже не является.
Поэтому с точки зрения эквивалентности экономических предоставлений и исключения необоснованного получения выгод судьба задолженности по арендной плате должна быть разрешена между покупателем (новым арендодателем) и продавцом (прежним арендодателем) еще на этапе заключения договора купли-продажи имущества.
Также, на взгляд автора, арендодатель не может ссылаться на задолженность арендатора в связи с несвоевременной оплатой, возникшей до перехода права собственности на объект аренды в качестве основания, например, для одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 420 ГК) или досрочного расторжения договора (п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК). Такое право, на взгляд автора, не может перейти к приобретателю имущества как к новому арендодателю, поскольку это не обязательственное, а так называемое субъективное право, которое носит «сугубо личный характер» и не подчиняется логике «права следования» и передачи «договорного положения».
В дополнение к рекомендациям, изложенным в статье «Судьба обеспечительного платежа при смене собственника объекта аренды», нужно добавить, что в ходе смены собственника объекта аренды покупатель должен ознакомиться с условиями аренды и поставить перед продавцом все важные вопросы, включая вопрос об обеспечительном платеже, а также о задолженности арендатора. Причем это нужно воспринимать как стандарт, как общее условие совершения сделок, которые обременены арендой.
Прежний арендодатель теряет всякую договорную и обязательственную связь с арендатором.
<...>