Время = деньги: мировая тенденция спроса на сервисные офисы |
В связи с безвременно текущей пандемией многие компании не рискуют расширяться, ведь в данных условиях фактически невозможно спрогнозировать свой рост. Аренда полноценного офиса становится неликвидной историей, так как требует больших вложений. В то же время комбинированные гибридные офисные центры получают всё больше запросов на готовые рабочие места.
Взаимосвязь этих явлений объясняет гибкая аренда такого офиса: выросшая компания занимает необходимую площадь корпоративного коворкинг-пространства и имеет возможность отказаться от площадей в любой момент, не теряя вложения в ремонт, мебель и технику.
Растущий спрос на такие решения, а также неготовность арендаторов вкладывать свои средства в отделку и оборудование рабочего пространства побуждают собственников бизнес-центров внедрять модель гибких рабочих пространств в концепции своих офисных центров. Вместе с тем, отдельно от бизнес-центров развивается ниша коворкинг-пространств. Гибкий подход организации пространства также интересен корпоративным клиентам – аренда коворкинга становится наименее рискованной инвестицией.
Согласно результатам опроса Knight Frank, 400 международных компаний намерены сэкономить за счет реструктуризации офисных пространств. Треть из них намерена сократить расходы более чем на 10%. 48% арендаторов считают, что пандемия повлияет на их стратегию в среднесрочной перспективе, только 27% склоняются к долгосрочной. Эти данные согласуются с опросом, проведенным Cushman & Wakefield среди участников рынка из списка РБК-500 (рейтинг крупнейших по выручке компаний России в 2020 году). 19% компаний из 199 опрошенных сообщили о своей заинтересованности в формате сервисных офисов.
Сервисный офис vs коворкинг
Сервисный офис — это готовое к въезду арендатора помещение с полным внутренним сервисом, включенным в ставку аренды (клининг, интернет, кофе, принтеры и т. п.). Так же, как и коворкинги, сервисные (или гибкие) офисы сдаются на более короткий период по сравнению с обычной арендой. Но, в отличие от коворкинга, сервисный офис — это полностью изолированное, приватное пространство, где нет инфраструктуры общего пользования. В сервисных офисах нельзя арендовать отдельные рабочие места и маленькие кабинеты, а сотрудники разных арендаторов пересекаются только в лобби здания и лифтах.
Плотность рассадки в сервисном офисе соответствует классическим стандартам — 6-8 кв. м на человека (в коворкинге это 4–5 кв. м на человека). В период пандемии этот фактор приобретает особенно большое значение. По желанию арендатора плотность рассадки сотрудников можно увеличить, но на ставку аренды это не влияет: единица расчета для сервисного офиса — цена за блок со всеми включенными сервисами, а не за рабочее место.
В сервисном офисе IT-инфраструктура каждого арендатора полностью изолирована, а при необходимости оператор поможет установить любое оборудование по запросу. В сервисных офисах есть возможность кастомизации и брендирования с учетом потребностей арендатора, то есть, компания получает не обезличенное пространство, а офис с возможностью трансляции корпоративной культуры компании.
Кто выбирает сервисные офисы
В I квартале 2021 года объем рынка гибких рабочих пространств составлял 1,36% от общего предложения офисных площадей в Москве. Но сегмент динамично растет. По словам руководителя департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Натальи Никитиной, при условии ввода всех заявленных площадок эта цифра может достичь 2,1% в конце текущего года. «Всё больше крупных компаний выбирает именно flex-формат. 19% заинтересованных в сервисных офисах — это очень серьезная цифра», — сообщила Никитина.
Сервисный офис интересен компаниям, которые не готовы инвестировать время и средства в дизайн, ремонт и обстановку помещений. Арендодателей привлекает также возможность выбрать интересную локацию за вменяемые деньги: стоимость аренды сервисных офисов в Москве сегодня составляет от 3500 руб./день в бизнес-переговорной до 3500 руб./час за аренду отдельного кабинета.
Исследование Cushman & Wakefield и оператора сервисных пространств Space 1 показало, что компании во время локдауна отправляли на изоляцию в среднем 79% сотрудников. Сейчас на удаленной работе находится 44% сотрудников компаний-респондентов. Самая большая доля удалёнщиков приходится на IT (76%), наименьшая — у промышленных предприятий и общепита (менее 40%). В среднем компании в ближайший год планируют оставить на удаленной работе 29% сотрудников. «Очевидно, что выбор сервисных офисов с гибкими условиями и сроками является для многих компаний оптимальной арендной стратегией», — считает Никитина.
По данным Cushman & Wakefield, 44% опрошенных проявили ярко выраженную позитивную реакцию в отношении сервисных офисов: «звучит заманчиво», «за ними будущее», «позитивно». Смешанную и нейтральную реакцию продемонстрировали 14% респондентов. Не до конца понимают суть нового формата 21% участников опроса.
Крупные международные компании заинтересованы в оптимизации расходов на офисную недвижимость. По данным Knight Frank, 65% компаний уже снижают затраты, 34% респондентов не планируют менять выбранную стратегию, треть опрошенных намерена снизить расходы более чем на 10%, а ещё 2% — увеличат свои затраты на офисную недвижимость. 54% компаний сокращают расходы в связи с событиями 2020 года.
По мнению замдиректора представительства компании PKMR Consulting Андрея Коблова, долгосрочные контракты на аренду становятся неудобными, если компания динамично растёт. Вариант офиса, в который можно быстро заехать и быстро поменять его на другой, особенно интересен расширяющимся стартапам. «Пандемия показала, что надо быть мобильным, В бизнесе самый ценный ресурс — это время, а в сервисных офисах вы его очень серьезно экономите, получая хорошее финансовое решение, даже учитывая небольшую переплату за услуги сервисных операторов», — считает Коблов.
С ним согласна директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. По её мнению, предыдущий год позволил переосмыслить идею офиса: если ранее он воспринимался просто как рабочее место, то сейчас компании рассматривают его, скорее, в качестве места для генерирования идей, встреч коллег, брейн-штормов и обсуждения задач.
Возможен ли симбиоз классических офисов и гибких рабочих пространств?
Рынок офисной недвижимости постоянно пополняется новыми форматами. Гибкие рабочие пространства преимущественно развиваются вне классических бизнес-центров, как обособленный проект. Но положительный опыт московского рынка может изменить ситуацию, и в скором времени коворкинги начнут также занимать площади в бизнес-центрах. Зачастую это невостребованные площади с определенными нюансами в виде плохого освещения или недостаточной глубины помещения. Но такие помещения, которые не востребованы для классической аренды вполне можно переформатировать под коворкинговые цели. Площади рассчитаны как под фрилансеров, так и под корпоративных клиентов. Крупные города постепенно перенимают эту практику.